南京古民居保護遭遇古建私人產權問題

古建承載歷史,也刻滿了滄桑。古建保護,無疑是一場與時間的賽跑。在南京,牛市古民居的修繕保護卻陷入拉鋸僵局,住戶、開發商、政府部門各有為難之處,只因古建保護遇上了私人產權。如何化解私有產權古建的保護難題?如何厘清政府、社會、個人的權責利? 

  南京老城南地區,在一處雜草亂石和簡易圍擋內,孤零零地矗立著一棟破敗的古建。牛市古民居——這座南京市文保單位歷經200多年風雨,在幾輪拆遷中都“幸存”了下來。但近來,住戶稱由于近距離施工及梅雨季等原因,斑駁破舊的老宅岌岌可危,“每天都擔心它會倒掉”。一座私有古建,牽動多方的心。牛市古民居,到底該如何保護?

  古建成為孤島

  除有人住的房屋外,古民居的其余產權均為開發商所有

  來到牛市古民居,推門進去是兩層木質結構建筑,褪了色的雕花跑馬樓,依稀還殘留當年朱紅色的繁華。相傳,這里曾是清道光年間南京一位秀才的住宅,宅中曾開綢布貨棧;上世紀80年代,這里還曾是熱播電視劇《秦淮人家》的取景地。如今,年近60歲的王琳(經本人要求為化名)和她的9位家人,就生活在這里。

  “這座清代古建共有六進。現在后四進的大門開在顏料坊49號(以下簡稱顏料坊古建),前兩進的大門是牛市64號,兩者一墻之隔。我祖上買了第二進屋子,我一出生就住這里。”王琳還記得小時候的牛市古街:天蒙蒙亮,就傳來酒釀元宵、藕粉桂花糖糕的叫賣聲,鄰里間夜不閉戶,夏夜常在一塊乘涼。古街曾經的繁華,現已被施工的轟鳴所代替,緊鄰的其他老宅早已化為了瓦礫。

  早在1984年,牛市古民居就被列為秦淮區文保單位。2006年6月10日,又被升格為南京市文保單位。記者從相關部門了解到,牛市古民居所在地塊早已賣給了開發商,并經過一次轉手。目前除了王琳等所住房屋,其余古建產權均為開發商所有。2008年8月26日,該地塊正式出讓,用地性質為商業辦公、文化娛樂、住宅混合用地;而按照規劃,牛市古建將在整體修繕后,作為公共文化空間開放。

  “南京市政府令第227號規定,拆遷過程中遇到軍事、寺廟、文物等要另行處理。我們說什么也不讓拆。”王琳說,拆遷隊每年都來,但由于始終沒達成共識,他們就一直住到現在。

  保護邊界模糊

  產權人有無保護能力、有人居住時如何搶救,沒有具體標準

  “本來再住個十年八年也沒問題,但現在不行了,擔心房子隨時會倒掉。”住在古民居里的蔣阿姨說,今年3月開始,因為一墻之隔的顏料坊古建進行施工,房屋木質結構松動,幾處屋檐瓦片移位脫落,部分墻面出現裂紋,住戶們臨時搭了木頭支架撐在房梁上。由于前段時間的強降雨和臺風,現在房子一下雨就得用盆接水。

  古建搖搖欲墜,該由誰來負責維修?

  南京市文廣新局文物處相關負責人介紹,國有不可移動文物由使用人負責修繕、保養;非國有不可移動文物由所有人負責修繕、保養。王琳所住房屋為私有古建,房屋該由產權所有人負責修繕。如果該文物有損毀危險,所有人不具備修繕能力的,當地人民政府應當給予幫助;所有人具備修繕能力而拒不依法履行修繕義務的,縣級以上人民政府可以給予搶救修繕,所需費用由所有人負擔。

  “我們已論證批復了維修方案,但是,以什么標準來判斷產權人有無能力,房屋中有人居住怎么執行?”這位負責人坦言,文物保護法的一些條款沒有具體標準,實際操作中很難執行。

  王琳也覺得委屈。“過去幾十年我們自己養護房屋,花費幾十萬元。但最近的施工,造成了房屋損壞的加劇。”王琳稱,房屋西邊第一進很多年前就已被征收,住戶早已搬走,現在殘破不堪。它要是倒塌了殃及第二進房屋,誰來負責?

  記者看到,在西邊第一進的房間里,屋頂破了個大窟窿,房內堆滿了磚石瓦礫。一墻之隔的顏料坊古建已修繕一新,和破敗的牛市64號形成鮮明對比。

  據介紹,目前第一進房屋的產權在開發商,該建筑所在的胭脂巷居委會曾多次聯系開發商要求修繕。然而開發商方面同樣表示為難:由于牛市64號里面住著人,木質結構古建整體大修恐對居民構成安全威脅,因此無法修繕。如果居民搬走后再修呢?王琳等人提出,房屋樓上樓下約400平方米,如果搬遷,就應給予總額1500萬元以上的補償,此外還需對所有住戶進行安置。

  對此,南京大學政府管理學院副教授姚遠建議,假如產權人認為開發商工程施工帶來房屋損壞,可先進行鑒定,證明施工對房屋造成了損壞并起訴開發商請求賠償;當產權人或使用人拒不履行法律規定的修繕責任時,假如文物主管部門執行難,還可以起訴居民或開發商,通過法律程序,建立起公民、社會、國家權責利對等的文物保護機制。

  如何實現雙贏

  政府提供公共服務和基礎設施建設,市民通過修繕古建來獲得收益

  古建保護專家、南京工業大學建筑學院教授汪永平在多年城鄉歷史街區調研中發現,很多時候,私有古建的保護面臨更為嚴峻的現實:產權人往往將空置舊房外租;還有產權所有者嫌維修成本太高,任其空閑直至坍塌。

  “對已有百年歷史的古建進行整體修繕,即便不落架維修,每平方米至少需5000元,落架大修費用更高,每平方米要1萬元以上,這甚至超過了重蓋新樓的費用,一些地方政府難免缺乏修繕的積極性。”汪永平介紹,住戶對私有古建的看法也不盡相同:有的力主保存老屋,留存城市記憶;但多半住戶希望政府給予補貼,并改善居住條件;還有的希望在古建徹底損毀之前,與政府或開發商談成一筆費用,但出于利益的考量往往令保護修繕難以落實。

  在業內人士看來,私有古建保護依靠政府大包大攬,既不現實,也不應該。“文物主管部門每年文保開支有限,對私人所有的文物,居民有修繕能力的就要履行保護責任。”姚遠認為,私有古建產權所有人應承擔起不可推卸的責任,但同時,政府也應當給予其更多信心。

  姚遠介紹,歐美一些國家設有不動產稅,將其作為地方政府的主要稅源。有了這一穩定的稅源,地方政府著力提供公共服務及基礎設施建設,市民則通過對房屋的保護修繕來獲取收益。在日本及臺灣地區,居民發動社區營造運動,對私有古建進行修復養護,大批民宿既提供了經營性收益來源,也增添了鄉土魅力,形成良性循環。

  這樣的模式,在國內其實已有案例。2008年北京奧運會時,一些四合院住戶們自愿出資,在文物主管部門指導下修繕民宿并獲得收益。在煙袋斜街、南鑼鼓巷,政府給予了居民不大拆大建的信心,并將公共建設逐漸完善,古建得到了自下而上、自外到內的保護。《南京歷史文化名城保護規劃》也規定,“采用小規模、漸進式、院落單元修繕的有機更新方式,不得大拆大建。積極探索鼓勵居民按保護規劃實施自我保護更新的方式,建立歷史建筑的長期修繕機制”。

  目前,針對南京老門東街區小西湖片區的保護,南京市規劃局聯合秦淮區政府邀請在寧3所高校規劃建筑專業的志愿者進行調研,與原住民一起商談如何修繕這一片區。

  關于牛市古民居的案例,南京市文廣新局文物處負責人表示,有3種解決方案:首先,通過幾方協商對該文保單位進行整體性保護和利用,恢復其整體面貌;其次,假如住戶與開發商不能達成共識,可通過市場化交易引入民間資本,將其轉讓給其他有能力修繕的對象,根據《文物法》規定,不可將非國有不可移動文物轉讓或者抵押給外國人;此外,假如住戶確實不想轉讓產權,就必須在文物主管部門的監管下盡到保護責任。

  “類似‘私有古建’保護問題的解決,最佳方案還是地方政府適時介入,組織開發商、住戶、產權人等妥善協商,尋找大家都能接受的解決辦法。否則三年五年拖下去,古建塌了,居民失去了庇護之地,沒有談判的籌碼,開發商順勢拆除,這難道是各方面都愿意看到的結果嗎?”汪永平說。

來源:南方古建筑設計院

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